SVJ Mikuláškovo nám. 12 a 13, společenství vlastníků jednotek

       Zápis ze schůze shromáždění „Společenství vlastníků pro dům Mikuláškovo nám. 573/12 a 574/13 v Brně“

se sídlem Brno, Mikuláškovo nám 574/13,

PSČ 625 00

IČ: 29278112, zapsané u Krajského soudu v Brně, v oddíle S, vložka 8715

          _____________________________________________________________________________________

Termín schůze: dne 20. 5. 2024 v 17.00 hodin

Místo konání: zasedací místnost Úřadu městské části Brno – Starý Lískovec, na ulici Oderská 4, Brno

Přítomni: členové SVJ pro dům Mikuláškovo nám. 573/ 12 a 574/13 v Brně, správcovská firma „Správa bytů, s.r.o.“, IČ 29228034 

Nedílnou součástí tohoto zápisu je:

a/ prezenční listina dokládající přítomnost osob

b/ plné moci

c/ pozvánka na schůzi včetně navrhovaného programu

Dokumenty odeslané členské základně prostřednictvím SVJ emailové adresy

mikulaskovonamesti1213@email.cz:

- Řádná účetní závěrka za rok 2023 (Rozvaha, Výkaz zisku a ztráty, příloha), čerpání DZO/FO ke dni 

31. 12. 2023 bylo odesláno členské základně emailem dne 12. 4. 2024.

- Vyúčtování služeb za rok 2023 bylo odesláno správcovskou firmou emailem dne 23.4.2024 a vhozeno do poštovních schránek.

- Průkaz energetické náročnosti budovy – odeslán členské základně 15. 8. 2023.

Schůze je usnášeníschopná, přítomných 36 členů SVJ disponuje 197 134 podíly buď osobně, nebo

v zastoupení na základě plné moci, což je 76 % všech možných hlasů.

Stoprocentním základem pro hlasování je tedy 197 134 přítomných podílů.

Program:

1. Zahájení-volba orgánů schůze 
2. Schválení výsledků hospodaření za rok 2023 a způsobu rozúčtování služeb pro rok 2024 – změna vyhlášky č. 269/2015 Sb. rozdělení nákladů na vytápění, termínované účty, změny smluv (Smlouva o zřízení věcného břemene mezi SVJ a BD, Ecoterm, DPČ)
3. Revize/opravy – kontrola systému vytápění podle vyhlášky č. 38/2022 Sb., roční kontrola bojleroven, PO BOZP
4. Plán oprav  
5. Diskuse, připomínky, různé

ad 1. Zahájení – volba orgánu schůze, návrh (E. Pekníková)

řízení schůze – Eva Pekníková

zapisovatelka – Bohuslava Andonovová 

sčitatel – Monika Pavlíčková

Hlasování pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení: Schvaluje se navržený orgán schůze.

ad 2 a. Schválení výsledků hospodaření za rok 2023 a způsobu rozúčtování služeb pro rok 2024, termínovaný účet (E. Pekníková, Polanská Monika)

P. Pekníková podala podrobnou informaci o hospodaření za rok 2023 a prezentovala detailní rozpis účtů. 

Finanční prostředky k 31. 12. 2023

Čerpání DZO/FO v roce 2023 – faktury

Jednotlivé položky čerpání DZO/FO byly podrobně rozebrány včetně specifikace provedených úkonů a výše jednotlivých položek fakturace. Dotazy byly zodpovězeny zástupcem správcovské firmy.

Finanční prostředky ve výši   1 000 000 Kč byly 14. 09. 2023 uloženy na termínovaném účtu 

94-7509420667/0100 s úrokovou sazbou 5,50 % a dobou vkladu 12 měsíců. 

Finanční prostředky ve výši 2 000 000 Kč byly 4. 12. 2024 uloženy na termínovaném účtu 

94-7888160657/0100 s úrokovou sazbou 5 % a dobou vkladu 12 měsíců. 

Závěr: finanční krytí pro revitalizaci/opravy/údržbu společných prostor je zajištěno a plán oprav je možné konkretizovat.

Změny smluv: 

- ECOTERM: Dodatkem č. 1 ke smlouvě o dílo č. PR/0112/001 byla změněna cena služby odečtu indikátoru tepla RTN a rozúčtování – nyní 1 období /1 otopné těleso/47,50 Kč a 1 období/1 vodoměr/ 22,50 Kč.

- DPČ úprava dle  ZP - p. Palátová ukončení k 31. 1. 2024, p. Kubáčková zahájení od 1. 2. 2024 

(nabídka práce  byla členské základně poslána emailem 8. 1. 2024). 

Pracovní smlouvy byly aktualizovány tak, aby odpovídaly novele ZP a odměna za úklid jednoho domu je od 1. 2. 2024  3 000 Kč.

Návrh pro hlasování:

Navrhuje se schválit účetní závěrku za rok 2023 včetně změny smluv.

Hlasování pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení:

Schvaluje se účetní uzávěrka, zpráva o hospodaření SVJ včetně čerpání DZO v roce 2023 v plném rozsahu všemi přítomnými včetně změny smluv. Závěrka bude zveřejněna ve sbírce listin.

ad 2 b. Schválení způsobu rozúčtování služeb pro rok 2024 (E. Pekníková, Monika Polanská)   

Byla provedena analýza nákladů, které měly vliv na vyúčtování služeb roku 2023, podána informace o provozní činnosti: 

• Pravidelně se opakující náklady: SIPO, EON, BVK, Výtahy Vaněrka, Pojistné 
• Teplárny – nyní 90 200 Kč. 
• Změna vyhlášky č. 269/2015 Sb.  v rozdělení nákladů na vytápění. Vyhláška mění pouze pravidla pro rozdělování nákladů na teplo pro vytápění, nikoliv pro rozúčtování nákladů na teplou vodu.

Nyní máme a doporučujeme ponechat:

základní složka 40 % dle plochy 

spotřební složka 60 % dle měřáků

Celkové náklady na vytápění se rozdělí na složku základní ve výši 40–60 %, a to podle energetické náročnosti budovy, přičemž lze tuto složku upravit o 10 % nahoru/dolů rozhodnutím orgánu SVJ.

U energetická náročnosti budovy D je základní složka dle vyhlášky 50 %. 

Složka základní se rozdělí podle m² započitatelné (otopné) plochy.

Návrh pro hlasování: 

Navrhuje se úprava předpisu příspěvku záloh k 1. 8. 2024 a to následovně: 

U položky Teplo a Vodné/stočné = skutečnost roku 2023 + 15 % z důvodu optimalizace (ve vyúčtování služeb některých BJ byla výsledná položka záporná).

U položek, které jsou kalkulovány na počet osob, změnit trvale kalkulaci na výpočet dle plochy 

(hlášení změny osob neodpovídá skutečnosti), a to u předpisu příspěvku záloh i rozúčtování vyúčtování služeb. 

Hlasování pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení: Schvaluje se úprava předpisu příspěvku záloh k 1. 8. 2024 následovně: 

Způsob rozúčtování zůstává pro rok 2024 stejný jako v roce 2023, ale předpis záloh u všech BJ bude změněn proti zálohám roku 2023 u položek: Teplo a Vodné/stočné = skutečnost roku 2023 + 15 %. 

Zálohy na spol. el., výtah a úklid se budou nově rozpočítávat dle plochy započitatelné s účinností od 1.1.2025 (budou vystavené nové výpočtové listy), změna se bude týkat i způsobu rozúčtování služeb pro rok 2025 a dalších období.

Návrh hlasování: Rozdělit náklady na vytápění v návaznosti na změnu vyhlášky č. 269/2015 Sb.

základní složka 40 % dle plochy 

spotřební složka 60 % dle měřáků.

Hlasování pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení: Schvaluje se, že celkové náklady na vytápění se rozdělí na složku základní ve výši 40 % dle plochy a na spotřební složku 60 % dle měřáků. Změna se bude týkat způsobu rozúčtování za rok 2024.

Závazky společenství byly plněny včas, pohledávky jsou pravidelně sledovány. 

ad 3. Revize/opravy – kontrola systému vytápění podle vyhlášky č. 38/2022 Sb., roční kontrola bojleroven, PO BOZP (p. Buchta)

Revize dle zákona:  

- PO, BOZP – firma Soptík – pravidelná roční revize hasících přístrojů a hydrantů byla provedena  

4.10.2023. Faktura ve výši 4 356 Kč, revizní zpráva je platná 12 měsíců. Závěr revize: vnitřní hydrantové systémy a hasící přístroje odpovídají požadavkům normy, ale SVJ bylo vyzváno k zajištění odstranění nábytku, který je umístěn v únikové cestě chodby, což opakovaně zdůrazňujeme.

- Nová povinná kontrola systému vytápění dle zákona – vyhláška 38/2022 Sb. (odeslána k seznámení členské základně dne 26.4.2024). 9. 5. 2024 byly předány požadované nezbytné podklady ke kontrole a provedena fyzická prohlídka prostor našich domů. 

Cena cca 20 000 Kč bez DPH. 

- Beneš – revize plynu Mik 12 a Mik 13 provedena 25.4.2023 za 7 910 Kč, následná revize v roce 2028.

Přijaté usnesení:

Členská základna vzala informace na vědomí.

Opravy v 2023 

- Plyn – na odběrném plynovém zařízení Mik. 12 byla provedena výměna regulátoru tlaku plynu firmou Beneš, cena 9 400 Kč (závada zjištěna 3. 3. 2023). 

- Průkazu energetické náročnosti budovy dle vyhlášky č. 264/2020 Sb. vypršela platnost. 

Nový průkaz má platnost do 13. 8. 2033, členské základně byl odeslán emailem dne 15. 8. 2023 a je umístěn na nástěnkách našich domů. Cena za fakturu činila 17 908 Kč. Budovy SVJ byly zařazeny do klasifikační třídy D 122. 

- Synerga – únik vody ze zásobníku TUV Mik 12, identifikováno místo pro rezivění zásobníku a výměna zásobníku byla provedena 9. 11. 2023. Cena schválená členskou schůzí 31. 5. 2023 byla dodržena   – firmě jsme zaplatili 124 690 Kč.

- Výměna dveří ve sklepních prostorách – cca 40 000 Kč (Bauhaus – troje dveře sklep Mik 12 a Mik 13) byla provedena.

Všechny opravy byly schváleny členskou schůzí 31. 5. 2023 a cena byla dodržena.

Ad 4. Plán oprav (Lukáš Rosa) 

Po provedené kontrole našich domů a obdržení písemných podnětů od členské základny jsou výborem SVJ navrhovány k zařazení do plánu oprav a údržby našich domů:

1/ Oprava/údržba teracových schodů a podlah ve společných prostorách našich domů 

Pan Rosa detailně seznámil členskou základnu s variantami, parametry, způsobem zpracování,

a zárukou opravy, členské základně nabídl i fotodokumentaci výsledků prací odborných firem. 

Zaměřil se zejména na:  

Nabídka firmy CaeloTerrazzo, se kterou proběhla prohlídka prostor dne 17. 4. 2024:

cena za jeden vchod bez DPH: podlahy - do 1. jakosti jeden dům 264 000 Kč bez DPH 

                                                          schody  -  do 1. jakosti jeden dům 281 600 Kč bez DPH

Nabídka firmy Pavel Hromek, se kterou proběhla prohlídka prostor dne 9. 5. 2024:

cena za jeden vchod bez DPH: podlahy - jeden dům 146 450 Kč bez DPH 

                                                          schody   -  jeden dům 133 220 Kč bez DPH

Proběhla rozsáhlá diskuse, na kterou bylo ihned reagováno:

- Kde byla provedena kontrola práce uvedených firem? Odpověď: Prohlídka domů od obou firem byla na Labské a Renneské, kvalita práce se liší, povrch ošetřen tmelením pryskyřicí je kvalitnější a trvanlivější, taktéž poskytnuta delší záruka.  

- Jaký bude postup prací? Odpověď: Nejdříve by se provedla údržba podlahy, později i schody. 

- Bude velká prašnost a hlučnost, jak se bude chodit do bytu, venčit psy? Odpověď: Po domluvě se zhotovitelem se tento pokusí vyjít vstříc individuálním požadavkům ohledně přístupu do bytů.

 - Musí se vyklidit všechny předměty na chodbě, jak dlouho budou práce trvat? Odpověď: cca 5-6 týdnů.

- Bude včas zveřejněn harmonogram prací? Odpověď: Bude zajištěno.

- Jak to bude s obkladem kolem stěn chodby, který již nevyhovuje? Dodatečná odpověď: Podařilo se zajistit i odstranění starého soklového obložení v rámci zakázky. Nový sokl/obklad stěn se bude muset řešit dodatečně s jinou firmou.

Návrh usnesení: Členská schůze schvaluje provedení opravy teracových schodů a podlah ve společných prostorách našich domů do 1. jakosti, a to firmou CaeloTerrazzo, v pořadí: podlahy a následně schody. Termín realizace: rok 2024 až 2025.

Hlasování: pro: 35 členů, 192 736 podílů, 97,77 %

       proti: 1 člen, 4 398 podílů, 2,23 % (p. XXXXXX)

       zdržel se: 0  

Přijaté usnesení: Členská schůze schvaluje provedení údržby teracových schodů a podlah ve společných prostorách našich domů do 1. jakosti firmou CaeloTerrazzo dle cenové nabídky (cca 264 000 Kč bez DPH za podlahy v jednom vchodě, cca 281 600 Kč bez DPH za schody v jednom vchodě). 

Termín realizace: období roku 2024-2025.

2/ Otevírání vstupních dveří na čip/výměna zvonkového tabla – konzultace prostor dne 2. 5. 2024

Cenová nabídka:

a/nový systém digitálních domovních audio telefonů V-Line 23 ks s přípravou na video a integrovaná čtečka čipů pro otevírání vstupních dveří bez klíčů (4 ks čipu na jednu BJ), možnost „Videotelefonu s úhlopříčkou 7" cca 4 240 Kč bez DPH. Základní telefon hradí SVJ v ceně 1 185 Kč bez DPH. Pokud bude chtít BJ videotelefon, uhradí si rozdíl (4 240 Kč – 1 185 Kč, tj. 3 055 Kč).

Cena na 1 dům je 81 400 Kč bez DPH (videojednotka, tlačítkový modul 4tl. – 6 ks, modul čtečky čipů, montážní krabice + kryt nerez, čip – přístupový 80 ks …). Firma Kubíček - v současné době provádí údržbu elektroinstalace v našich domech a návrh ceny odpovídá nabídkám na internetu.

b/nabídky pouze na čtečku čipů pro jeden dům – 14 605 Kč (čtečka čipů Var-Tech - kov. povrch + 80ks čipů + montáž + doprava).

Diskuse:  

- Ke zvážení byla dána možnost čipového otevírání vstupních dveří do domu na dálku mobilním telefonem.

Odpověď: Členská základna tuto variantu nepreferuje.

- Kolik bude čipů na bytovou jednotku? Odpověď: 4 ks.bude hradit SVJ

Návrh usnesení: Doporučuje se varianta otevírání domovních dveří na čipy, vyměnit zvonkové tablo a mít možnost videotelefonu s tím, že rozdíl ceny hradí bytová jednotka.

Dle cenové nabídky firmy Kubíček, IČO04053311, cena na 1 dům je 81 400 Kč bez DPH.

Hlasování: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

ANONYMIZACE

Přijaté usnesení: Členská schůze schvaluje variantu otevírání domovních dveří na čipy, vyměnit zvonkové tablo a mít možnost videotelefonu dle cenové nabídky firmy Kubíček, IČO04053311, cena na 1 dům je 81 400 Kč bez DPH.

Rozdíl mezi základní cenou telefonu a videotelefonu si hradí bytová jednotka.

3/ Opravy výtahu  

a) varianta výměny dveří výtahu, případně jejich oprav – firma Vaněrka (nyní provádí údržbu výtahů pro SVJ)

Výměna všech dveří výtahu v jednom domě (9 ks) 316 868 Kč bez DPH (1 ks 45 632 Kč vez DPH).

b) varianta případné rekonstrukci výtahu do stávající šachty 

Bylo by možné použít i stejné rozměry kabiny nebo kabinu zvětšit o možnost prodloužení šachty směrem dozadu. Jednalo by se ale o stavební zásah do mezipodest a zadní stěny šachty. Toto by muselo být ověřeno stavebním inženýrem. Musela by se vypracovat kompletní stavební dokumentace, včetně stavebního povolení. 

Návrh usnesení: Výměnu dveří výtahu nebude SVJ v roce 2024 realizovat – až bude poškozeno více dveří (nyní dvoje dveře na Mik 12).

Hlasování: pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení: Výměna dveří výtahu se nebudeme v roce 2024 realizovat.

4/ Malování 

Malovalo se v roce 2013, vhodné by bylo nově vymalovat až po opravách teraca. Budeme konkretizovat v roce 2025. 

Hlasování: pro: 36 členů, 197 134 podílů, tj. 100 %         proti: 0           zdržel se: 0

Přijaté usnesení: Členská schůze schvaluje malovat až po opravách teraca.

5/ Diskuse, připomínky, různé 

- Diskutovalo se v průběhu schůze k jednotlivým bodům programu viz výše.

- Padl návrh hromadně nechat přetěsnit bytová okna. Toto se provádí v režii jednotlivých bytů, 

   ale výhodná by byla množstevní sleva.

Paní Pekníková poděkovala za účast a schůzi ukončila v 18.15 hod.

V Brně dne 20. 5. 2024

Předsedající: Eva Pekníková …………………………………………………………………….

Zapisovatel: Mgr. Bohuslava Andonovová ………………………………………………….